Việc UBND TP. Hà Nội tiến hành rà soát 34 dự án chung cư, khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố khiến thị trường có phần bất an. Thông tin này ngay lập tức được giới đầu cơ tận dụng để đẩy giá bán căn hộ lên cao, với lý do rồi đây việc lập dự án chung cư, khu đô thị cũng như các quy định về việc tiến hành các thủ tục đầu tư xây dựng sẽ trở nên ngặt nghèo hơn, thị trường sẽ có ít nguồn cung hơn...

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, Trưởng đoàn kiểm tra cho biết, đến thời điểm này, đoàn kiểm tra mới chỉ tiến hành họp đoàn, tập hợp kết quả báo cáo từ các chủ đầu tư (và việc này vẫn chưa làm xong), chứ chưa thực hiện bất kỳ cuộc thanh, kiểm tra nào.

Ngoài ra, chưa có bất kỳ thông tin gì về cuộc thanh, kiểm tra này. Mặc dù vậy, giá bán căn hộ chung cư gần như ngay lập tức được giới đầu cơ đẩy lên sau thông báo "nhạy cảm" này!

Một ví dụ khác về rủi ro từ chính sách trong lĩnh vực BĐS mà doanh nghiệp (DN) và người dân có thể gặp phải là sự biến động giá thuê văn phòng thời gian gần đây. Nếu như giá cho thuê văn phòng liên tục giảm trong nhiều tháng đầu năm nay, bởi nguồn cung tăng mà cầu không tăng, thì khoảng 1 tháng trở lại đây, giá thuê văn phòng đã có dấu hiệu nhích lên.

Nguyên nhân của việc tăng giá này không đến từ sự hồi phục của nền kinh tế hay do có thêm nhiều DN mở rộng hoạt động, nhu cầu thuê văn phòng tăng lên, mà là do Bộ Xây dựng có văn bản yêu cầu không được sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng.

Mặc dù chưa có bất kỳ dấu hiệu nào cho thấy sự chuyển dịch ồ ạt của các văn phòng công ty loại nhỏ và vừa từ các khu chung cư sang cao ốc văn phòng, nhưng các đơn vị quản lý cao ốc văn phòng đã khôn khéo tận dụng yêu cầu này từ phía cơ quan chức năng như một cơ hội để nâng giá cho thuê lên khoảng 5- 10% so với trước.

Cách đây không lâu, Bộ Tài chính đã ban hành quy định về việc đánh thuế thu nhập trong chuyển nhượng BĐS với mức 25% lợi nhuận giao dịch hoặc 2% trên tống giá trị hợp đồng. Ngay sau khi quy định có hiệu lực, các giao dịch BĐS tại Hà Nội và Tp.HCM gần như ngưng trệ.


Theo các nhà đầu tư, có 2 nguyên nhân dẫn đến tình trạng này.

Thứ nhất là, các DN không xác định được đầy đủ các chi phí đầu tư, giá thành thực sự của BĐS là bao nhiêu đế tính toán đúng lợi nhuận giao dịch, bởi có quá nhiều chi phí nằm ngoài sổ sách.

Thứ hai là, bên có BĐS bán (là bên thu được lợi nhuận) không chấp nhận đóng khoản thuế trên (với lý lẽ rằng, người này không mua thì bán cho người khác)...

Cả DN lẫn các nhà đầu tư cá nhân đều một phen hoảng hốt, bởi trong vòng hơn 1 tháng các giao dịch BĐS hầu như không thực hiện được do các bên không thống nhất được khoản thuế phải nộp này.

Tuy nhiên, ngay sau đó, thị trường đã tìm ra cách giải quyết những "bất cập” bằng việc khai giá bán trong hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá trị giao dịch thực sự. Sau một thời gian ồn ào cho đến nay, chẳng ai còn nhắc đến quy định phải đóng thuế thu nhập trong chuyển nhượng BĐS nữa và mọi chuyện lại trở lại như cũ!

Theo các chuyên gia của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), những bất ổn này của thị trường BĐS là hệ quả của tình trạng thiếu minh bạch thông tin.

Hiện tại, cơ quan chức năng chịu trách nhiệm chính trong lĩnh vực xây dựng là Bộ Xây dựng cũng không biết chính xác có bao nhiêu dự án BĐS trên cả nước, tiến độ thực hiện các dự án ra sao...(?). Kết quả là, hệ thống chính sách về thị trường BĐS lại được xây dựng trên "nền móng" thông tin không đầy đủ này khiến cho thị trường BĐS luôn ở trong tình trạng khó kiểm soát và "nhạy cảm"!

Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, trong gần 3 năm qua (từ năm 2007 đến nay), đã có hàng chục lần các bộ, ngành, địa phương ra thông báo điều chính chính sách phát triển thị trường BĐS và kiểm tra, rà soát các dự án.

Từ việc rà soát nguồn vốn vay BĐS đến cảnh báo tín dụng BĐS vượt mức an toàn gây ra tình trạng "bong bóng"; rà soát lại các dự án BĐS có đúng quy hoạch tổng thể hay không; rà soát lại các chủ đầu tư xây dựng dự án BĐS có đúng quy hoạch chi tiết hay không