Năm 2009 được cho là một năm có nhiều thử thách đối với thị trường bất động sản với sự lên xuống thất thường ở mảng nhà ở để bán, thị trường văn phòng cho thuê lao dốc. Năm 2010 được đánh giá là có nhiều cơ hội hơn cho các nhà đầu tư khi nền kinh tế dần phục hồi.

Công ty Savills Việt Nam vừa có báo cáo tổng quan về thị trường BĐS quý 4/2009 với các mảnh như nhà ở, khách sạn, văn phòng, bán lẻ, căn hộ cho thuê…

Thị trường khách sạn quý 4 đang có chiều hướng tăng

Trong quý 4 2009 không có khách sạn loại 3,4 hoặc 5 sao nào mới trên thị trường. Tổng lượng cung trên thị trường bao gồm 40 khách sạn với khoảng 5.700 phòng.

Doanh thu tính trên mỗi phòng của toàn thị trường đạt khoảng 57USD, tăng 28% so với quý trước. Doanh thu tính trên mỗi phòng bình quân của khách sạn hạng 4, 5 sao ở mức 70USD, tăng 29% so với quý 3 2009. Tuy nhiên giá trị con số giảm 26% so với cùng kì 2008 và giảm 40% so với quý 4 2007. Công suất tăng khoảng 11% so với quý 3.

Trong quý 4 2009 tổng khối lượng du khách nước ngoài đến thăm Việt Nam đạt khoảng 998.000 lượt người, tăng 100.000 lượt, tương đương 12% so với quý trước và tăng 64.000 lượt (7%) so với cùng kỳ 2008.

Đến năm 2010 dự đoán có khoảng 4,5 đến 4,6 triệu khách du lịch quốc tế đến Việt Nam, tương đương tăng khoảng từ 18% - 21% so với 2009. Nguồn cung tương lai có khoảng 30 dự án khách sạn 4 và 5 sao (6.000 phòng). Đến năm 2010 dự đoán có 4 dự án cung cấp cho thị trường 1.180 phòng (chiếm 20% tổng cung tương lai).

Bán lẻ và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ sôi động trong 2010 – 2011

Theo dự đoán của Savills, có 2 mảng thị trường là bán lẻ và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sôi động hơn trong giai đoạn 2010 – 2011.

Các siêu thị, trung tâm thương mại sẽ bùng nổ trong 2 – 3 năm tới, các chợ truyền thống sẽ được xây dựng lại tại khu trung tâm. Giá thuê bình quân hàng tháng ở các trung tâm mua sắm và chân đế bán lẻ vẫn duy trì ổn định trong khoảng từ 20USD đến 150USD.

Kể từ 01/01/2010, thỏa thuận mở rộng thương mại trên lộ trình mở cửa thị trường bán lẻ sẽ tạo điều kiện cho những nhà kinh doanh nước ngoài tiến hành bất cứ hình thức bán lẻ và bán buôn nào ở Việt Nam. Savills tin rằng điều này sẽ có tác động tích cực lên thị trường bán lẻ ở Việt Nam.

Tính đến 2012, sẽ có thêm một khối lượng tương đương 500.000m2 diện tích bán lẻ được cung ứng trên thị trường. Với nguồn cung tăng thêm này, Hà Nội dự kiến sẽ có khoảng tổng số gần 1.200.000m2 diện tích bán lẻ, gấp 3 diện tích hiện nay.

Văn phòng cho thuê phục hồi nhẹ trong năm 2010

Thị trường văn phòng cho thuê là mảng ảm đạm nhất trong năm vừa qua, khả năng trong năm tới sẽ có sự tăng nhẹ, tuy nhiên, dưới áp lực nguồn cung lớn sẽ có sự điều chỉnh về giá.

Giá thuê trung bình tất cả các hạng và các quận được ghi nhận ở mức 29USD/m2/tháng (khoảng 536.500 đồng/m2/tháng) trong quý 4 2009, tăng khoảng 4.5% so với quý 3 2009. Tuy nhiên giá thuê bình quân hạng A và B giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 quý gần đây, giảm tới 18% so với mức cao nhất hồi quý 4 /2008.

Nhu cầu văn phòng dự đoán là sẽ phục hồi và tăng nhẹ vào năm 2010. Kinh tế Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, tỉ lệ tăng trường đạt 5.32% năm 2009, các công ty nước ngoài đang quay lại Việt Nam, các doanh nghiệp trong nước đang mở rộng kinh doanh. Các cao ốc văn phòng hạng cao dự kiến sẽ hoạt động ổn định trong một vài năm tới.

Dự báo trong 4 năm tới có khoảng 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng các hạng từ khoảng 100 dự án gia nhập thị trường. Tính riêng trong năm 2010, sẽ có thêm 170.000m2 văn phòng được tung vào thị trường. Dư cung văn phòng được dự báo trước sẽ góp phần điều chỉnh thị trường xuống mức giá thuê thực tế hơn trong vài năm tới đây.

Thị trường nhà ở vẫn có nhiều cơ hội

Trong quý 4 2009, 6 dự án chính thức ra mắt đã cung cấp cho thị trường thêm 1.090 căn hộ. Trong số sáu dự án mới đầy sôi động này, Indochina Plaza Hà Nội ở quận Cầu Giấy và Hòa Bình Green là dự án căn hộ hạng A; GP Building, Canal Park là nhóm hạng B; Chung cư Megastar Tây Hồ Tây và CT1&CT2 – Khu đô thị mới Đặng Xá là nhóm hạng C.

Tổng nguồn cung sơ cấp bao gồm 14 dự án với khoảng 2.200 căn hộ. Tổng nguồn cung thứ cấp tính đến quý 4 2009 là khoảng 29.580 căn hộ, trong số đó gần 2/3 nguồn cung tập trung ở quận Cầu Giấy, từ trên thị trường sơ cấp, số lượng căn hộ bán trong quý 4 2009 nhiều hơn quý trước. Ước tính có khoảng 1.461 căn hộ được bán trong quý 4 2009, tương đương 67% cung sơ cấp. Trong khi đó chỉ có 435 căn hộ, gần đạt 38% rổ cung thứ cấp được bán vào quý trước. Căn hộ hạng C và B được mua nhiều hơn căn hộ hạng A.

Thị trường sơ cấp khu vực phía Tây Nam Hà Nội, đặc biệt là quận Hà Đông đã trở nên đặc biệt sôi động. Tuy nhiên sức nóng của thị trường không giữ được lâu, vào thời điểm cuối năm, thị trường đã hạ nhiệt.

Trong quý 4 2009 thị trường thứ cấp không có nhiều biến động. Giá chào thứ cấp bình quân ở 11 trong số 12 quận nghiên cứu đều tăng trung bình 5,4% so với quý 3 2009. Trên thị trường này, giá chào bình quân dao động từ 700 USD đến 4.200 USD/m2.

Từ năm 2010 đến năm 2012 có khoảng 12.650 căn hộ đi vào hoạt động, trong đó có khoảng 2.040 căn hộ dự kiến được tung vào thị trường sơ cấp vào quý 1 2010.

Hiện nay, ở Hà Nội, sử dụng hợp đồng góp vốn để bán căn hộ trước khi hoàn thành phần móng đang là xu thế phổ biến. Cách thức này giúp chủ đầu tư huy động được một khối lượng vốn nhất định để phát triển dự án mà không cần phải tìm kiếm các kênh tài chính với những điều kiện đầy khó khăn khác.

Trong quý 4 2009 có thêm rất nhiều dự án động thổ, có thể kể ra là Green House in Khu đô thị mới Việt Hưng, Western Gate of Hanoi ở Mễ Trì, Quận Từ Liêm, Cleve ở Khu đô thị mới Mỗ Lao, Quận Hà Đông…

Savills cho rằng trong quý 1 2010 giá chào sơ cấp căn hộ hạng B và C sẽ tăng, còn căn hộ hạng A sẽ không có thay đổi nào đáng kể so với quý 4 2009. Giao dịch trên thị trường thứ cấp có thể tốt hơn nhờ có Thông tư 02/2010/TT-BTC Bộ Tài Chính ban hành ngày 11/01/2010, cho phép người nộp thuế chọn cách đóng 25% tổng chênh lệch thu được từ giao dịch hoặc 2% trên tổng giá trị giao dịch.

Nhu cầu nhà ở trong trung hạn vẫn sẽ giữ ở mức cao. Nhu cầu căn hộ hạng B và C có thể sẽ cao hơn hạng A vì hạng B và C phù hợp với khả năng chi trả của nhiều người hơn.

Nguồn: Vfinance.vn