Rất nhiều chủ dự án sau khi vẽ dự án trên giấy đã sử dụng vốn huy động được vào mục đích khác. Liệu có thể làm gì để bảo toàn nguồn vốn mà người mua nhà đã bỏ ra?

Tiền góp vốn đi về đâu?

Nộp tiền vào một dự án BĐS từ cuối năm 2010, anh Ngô Duy Anh (Hà Nội) sốt ruột khi căn hộ của mình vẫn nằm im lìm trên giấy. Khi nghe thông tin dự án bị đình lại do thiếu vốn, anh đứng ngồi không yên. “Dành dụm mãi mới có được ít tiền mua căn hộ mà bây giờ dự án bị đình lại. Chẳng biết phần vốn của chúng tôi đóng góp vào sẽ được chủ đầu tư xử lý như thế nào? Thành vốn chết hay là bị sử dụng vào việc khác?” – anh Duy Anh lo lắng.

Những băn khoăn đó của anh Duy Anh không phải không có cơ sở. Theo báo cáo kết quả rà soát các dự án BĐS của thành phố Hà Nội, hàng loạt dự án đang chậm tiến độ. Ngoài những dự án chậm đến mức bị nêu đích danh thời gian qua như Usilk City, 52 và 49 Lĩnh Nam, CT 1 Vân Canh…, còn hàng loạt dự án khác hứa hẹn cuối năm nay hoàn thành nhưng đến giờ mới xong khoảng 1 nửa hoặc thậm chí chưa giải phóng mặt bằng xong, khu hạ tầng chưa có…

Chậm tiến độ cũng đồng nghĩa với việc vốn của người mua nhà, hay còn được gọi là nhà đầu tư thứ cấp, bị “chôn”. Và đã có không ít chủ đầu tư khi thị trường BĐS gặp khó khăn đã sử dụng vốn huy động từ người mua nhà vào việc khác như tham gia thị trường chứng khoán, tín dụng đen, kinh doanh…

Thế nhưng theo luật sư Vũ Mạnh Hùng – Văn phòng luật Phạm Hồng Hải và cộng sự, nhà đầu tư thứ cấp đang nắm đằng lưỡi, rất khó đòi hoặc xử lý số vốn bị “chôn” này”.

“Nhà đầu tư thứ cấp muốn đòi cũng rất khó vì trong hợp đồng góp vốn có nhiều điểm không chặt chẽ. Nó xuất phát từ việc trước kia các căn hộ chung cư rất khó mua nên nhà đầu tư thứ cấp khi được nộp tiền mua căn hộ là vội vàng ký vào các hóa đơn chứng từ. Hơn nữa doanh nghiệp hiện tại gặp nhiều khó khăn, nguồn vốn bị tồn đọng trong các dự án dang dở nên muốn trả cũng khó” – luật sư Hùng phân tích.

Trên thực tế, kể từ khi thị trường căn hộ sốt nóng từ năm 2003 đến giờ, việc mua được căn hộ đối với người mua nhà là một cơ hội tốt, nên chưa từng có ai nghĩ những đống vốn mình bỏ ra được sử dụng như thế nào. Mặc dù nếu tính ra, số vốn này không nhỏ.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 6/2013, tồn kho BĐS trong cả nước xấp xỉ 108.000 tỷ đồng. Trong số đó có không ít là tiền được huy động từ vốn của người mua nhà. Thế nhưng hầu như chưa doanh nghiệp nào có động thái quan tâm giải quyết vướng mắc về vốn do người mua nhà bỏ ra, nếu có cũng mới chỉ là cam kết trên giấy.

Chính vì vậy, thời gian gần đây, trên thị trường BĐS đã xuất hiện không ít vụ kiện tụng, tranh chấp do không hài hòa được lợi ích của các bên tham gia dự án. Con số vụ kiện tụng chắc chắn sẽ còn tăng nếu như dự án BĐS không thể về đích.

Ông Trịnh Huy Thục, chuyên gia trong lĩnh vực BĐS và nhà ở, thẳng thắn cho rằng: “Không ai đòi được cả vì khi thị trường BĐS “nóng” thì ai cũng thấy có lợi, hợp đồng ký không chặt chẽ nên giờ phải gánh chịu hậu quả. Bộ phận tham mưu cho Chính phủ chưa làm rõ được vấn đề này đẩy cái khó về phía người dân”.

Bảo hiểm nhà ở, nên chăng?

Để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu xây dựng những quy định hỗ trợ các dự án đang triển khai theo hình thức người mua nhà được tham gia quản lý dòng tiền của dự án cùng các chủ đầu tư. Trong đó có điều khoản bắt buộc các dự án BĐS phải mua bảo hiểm nhà ở cho người mua nhà. Tiền bảo hiểm sẽ được tính vào giá căn hộ để trong trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, mất khả năng thanh khoản, khách hàng sẽ không mất tiền do đã mua bảo hiểm.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia xây dựng, việc mua bảo hiểm này hoàn toàn không đơn giản. Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, phân tích: “Bảo hiểm được thì tốt, nhưng tôi băn khoăn bảo hiểm đó sẽ thuộc loại hình bảo hiểm gì, có được bên bảo hiểm chấp nhận hay không? Theo tôi, tính khả thi của những điều khoản này sẽ không cao”.

Chuyện đòi lại vốn cho người mua nhà hoặc để người mua hoặc để người mua tham gia quản lý dòng tiền của mình tại các dự án BĐS ai cũng thấy là cần thiết, nhưng hiện thực hóa không dễ. Vì các doanh nghiệp đầu tư BĐS vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn, dự án không triển khai được, đồng vốn của chính doanh nghiệp cũng đang bị “chôn” trong dự án. Chỉ khi thị trường khởi sắc, nhà đầu tư thứ cấp mới có hy vọng nhìn thấy căn hộ mình đã lựa chọn.

Câu chuyện bảo toàn dòng vốn người mua nhà bỏ ra khi tham gia góp vốn vào thị trường BĐS đã bị lãng quên quá lâu, khiến cho quyền lợi của họ bị vi phạm nhiều. Đã đến lúc cần đưa những quy định liên quan đến vấn đề này vào Luật Xây dựng sửa đổi. Nhưng trước hết, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp cũng cần tự bảo vệ mình bằng việc đọc kỹ hợp đồng góp vốn, yêu cầu chủ đầu tư cam kết cụ thể quyền lợi của người góp vốn trước khi đặt bút ký.