Nói thông tin giảm để gây "sốc" và chiêu thức truyền thông cũng không hẳn, bởi thời điểm này, chẳng ai mạo hiểm làm thế. Chẳng hạn, chuyện Phát Đạt giảm đất nền biệt thự The EverRich 3 tới 50% so với mức giá đã công bố là chuyện hợp lý vì cơ cấu giá trước đây quá cao.

Ngay như đất ở đường Phổ Quang (quận Tân Bình), cơ sở hạ tầng đầy đủ, gần sân bay nhưng giá cũng chỉ 100 triệu đồng/m2. Do đó, muốn bán được sản phẩm, nhà phát triển buộc phải cơ cấu lại mức giá.

Trước những động thái giảm giá, một giáo sư từng công tác trong cơ quan quản lý đất đai phát biểu là doanh nghiệp có thể bán căn hộ cao tầng với giá 10 triệu đồng/m2 vẫn lời thì xin thưa đó chỉ là phát biểu định tính chứ chưa định lượng.

Giá thành căn hộ phải dựa trên cơ cấu căn hộ, quy mô căn hộ, chi phí xây dựng, tiền sử dụng đất, tiền mua đất, chi phí hạ tầng, công viên, trường học, các tiện ích khác...

Sở dĩ người ta có thể phát biểu một cách... nhẹ nhàng vì bản thân họ chưa từng xây một dự án nào. Trong thời điểm khó khăn này, những phát biểu thiếu định lượng có thể gây hoang mang dư luận, tạo hiệu ứng tiêu cực cho thị trường.

Tôi lấy dẫn chứng đơn giản là khi doanh nghiệp xây công trình 100m2 thì không thể bán đúng diện tích này. Vì hiện nay 100m2 ở phải mất 20m2 để xe, rồi thang máy, sân thượng... Tính ra, xây 100m2 chỉ bán được 65m2 thôi. Còn về giá thành căn hộ, theo quy định của Bộ Xây dựng, chi phí 1m2 xây dựng chung cư hơn 7 triệu đồng. Dù cho DN tiết kiệm lắm cũng ở mức 5 triệu đồng/m2.

Thêm vào đó là tiền mua đất hiện không nhỏ. Điển hình như ở khu vực xung quanh dự án của chúng tôi ở quận 12 thì 5 - 6 triệu đồng chưa chắc đã mua được 1m2 đất. Người ta thường lầm tưởng rằng với 1m2 đất, doanh nghiệp sẽ xây được 15m2 sàn, nhưng điều này là sai lầm vì mật độ xây dựng của dự án chỉ khoảng 20%.

Vì thế, khi đánh giá yếu tố này cần phải xem xét hệ số sử dụng đất ở khu vực đó là bao nhiêu. Thông thường, ở các quận vùng ven, hệ số sử dụng đất là 3, tức 1m2 đất chỉ xây được 3m2 sàn; 3m2 này chỉ bán được 2m2 căn hộ.

Như vậy, tiền đất chia cho 2m2 này đã là 3 triệu đồng. Đó là chưa kể chi phí làm đường giao thông, công viên, trường học... cũng chiếm 1 triệu đồng/m2; rồi chi phí lãi vay, tiền sử dụng đất...

Như vậy, cơ cấu giá thành 1m2 căn hộ ở quận 12 không dưới 12 - 13 triệu đồng. Cho nên, một khi muốn đưa ra nhận xét doanh nghiệp bán giá nào là hợp lý, giảm giá như thế liệu có còn giữ được biên độ lợi nhuận nhất định hay không thì chí ít phải phân tích được các yếu tố cấu thành giá căn hộ, không nên phát biểu kiểu định lượng, rất dễ gây hiểu nhầm!