Đó là những tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản quý 4/2013 tại Hà Nộimà Savills vừa công bố. Mảng căn hộ để bán có nhiều điều để nói nhất trong quý này, và cũng là câu chuyện hấp dẫn của quý với khoảng 2400 căn hộ được tung ra thị trường nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 11.50015% so với quý trước.

Đây cũng là quý hoạt động thị trường căn hộ bán sôi động nhất trong năm. Tuy nhiên, điểm đáng lưu ý mà Savills đưa ra là tỷ lệthụ đạt 11% mặc dù là quý tăng cao nhất trong năm, một số quý trước chỉ ở mức 5-7%, nhưng tỷ lệ này so với những năm trước vẫn ở mức thấp. Căn hộ hạng C (loại căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2) vẫn chiếm lĩnh thị trường với thị phần 65%, tỷ lệ giao dịch thành công cao nhất đạt 14%. Tuy nhiên, lượng căn hộ bán được đều nằm ở những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, có hỗ trợ tài chính,…

Giá bán căn hộ theo Savillstrong quý này vẫn cho thấy xu hướng giảm nhẹ, ở một số quận như Ba Đình, Gia Lâm, Hà Đông, Đống Đa tỷ lệ giảm khoảng 6-7% so với quý 3.

Nhìn nhận chung về thị trường căn hộ, Savills nhận thấy năm 2013 là năm có sự khác biệt so với 2012, trong khi 2012 thị trường đi ngang thì 2013 lại nhích lên ở thời điểm cuối năm về tính thanh khoản. Nếu tính từ 2008 đến nay, hiện giá trung bình căn hộ bán tại Hà Nội đang ở mức thấp nhất trong 5 năm qua, giảm khoảng 21%.

Theo dự báo của Savills, năm 2014 sẽ có khoảng 6000 căn hộ được tung bán, cộng dồn đến 2016 nguồn cung này tăng lên khoảng 33000 căn.

Ở mảng biệt thự liền kề, cho đến quý 4 này vẫn chưa có chuyển biến nhiều, thanh khoản chưa được cải thiện. Rất dễ nhận thấy là thị trường vẫn chưa ghi nhận có nhiều dự án chào bán. Chỉ có một số dự án đang hoàn thiện và bàn giao nhà được mở bán trong quý vừa qua, giá bán thường ở mức khoảng 2200-2400 USD/m2.

Hầu hết các dự án biệt thự và liền kề đều ở dạng hợp đồng góp vốn, và gần như loại bất động sản trên giấy này không có giao dịch. Qua nghiên cứu của Savills từ 81 dự án mà chủ yếu từ khu vực Quốc Oai, Hoài Đức, Mê Linh,Đan Phượng, chỉ có 32 dự án đang ở giai đoạn san lấp mặt bằng còn lại là mới chỉ lập quy hoạch. Theo Savills, việc giải quyết từ hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán cũng là một vấn đề huống chi là việc mở bán ra ngoài. Hiện tổng nguồn cung biệt thự và liền kề tại Hà Nội khoảng 42000 căn.

Đối với bất động sản thương mại, bán lẻ là mảng đáng chú ý nhất trong quý 4 vừa qua với nguồn cung mới tăng mạnh 15% theo quý và 37% theo năm, chủ yếu là từ 2 dự án lớn là Royal City Mega mall và Times City Megamal,…với tổng diện tích tăng thêm trong quý 130.000m2 sàn.

Cả giá thuê trung bình và công suất thuê đều tiếp tục xu hướng giảm, với công suất đạt 83%, giảm 2 điểm phần trăm theo quý và 6 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình đạt khoảng 1,1 triệu VNĐ/ m2/ tháng, giảm 2% theo quý và 5% theo năm.

Mảng khách sạn cũng khá đáng chú ý trong quý này, có 450 phòng khách sạn 5 sao ra nhập thị trường nhưng thực chất chỉ có 200 phòng hoạt động nâng tổng cung lên 7800 phòng. So với các mảng khác, khách sạn vẫn là điểm sáng với công suất tang 8%, giá thuê cũng tăng khoảng 1%.

Mặc dù công suất thuê có tăng nhưng vẫn ở mức thấp khoảng 55-59%, do vậy, xu hướng hiện nay là các chủ khách sạn thường chuyển một số phòng sang căn hộdịch vụ cho thuê, mảng này có công suất thuê cao hơn và khá ổn định đạt khoảng 80%. Trong khi đó, căn hộ dịch vụ ở quý 4 này nguồn cung mới vẫn chưa xuất hiện nhiều khoảng 300 căn, tuy nhiên, căn hộ dịch vụ lại đang phải cạnh tranh khốc liệt với loại căn hộ cao cấp để bán mà cá nhân cho thuê.

Văn phòng cho thuê tiếp tục là phân khúc “buồn” nhất, 9 quý liên tiếp suy giảm. Hiện nay giá thuê tiếp tục giảm, với văn phòng hạng A giảm khoảng 1,7%, hạng B khoảng 3,7% và hạng C khoảng 3,3% so với quý trước. Giá thuê trung bình hạng A hiện nay khoảng 610.000 đồng/m2/tháng, hạng B khoảng 379.000 đồng/m2/tháng và hạng C khoảng 267.000 đồng/m2/tháng.

Một áp lực khác lên thị trường văn phòng cho thuê là nguồn cung tồn tại các tòa nhà văn phòng mới vẫn dẫn lớn, trong khi đó lượng cung mới được dự báo tiếp tục tăng mạnh. Tính đến năm 2015, có khoảng 420.000 m2 từ 31 dự án văn phòng mới dự kiến có thể cung cấp. Khu vực phía Tây, bao gồm Cầu Giấy và Từ Liêm sẽ là nguồn cung chủ yếu trong tương lai với xấp xỉ 191.500 m2 diện tích văn phòng, chiếm 45% nguồn cung mới của toàn thị trường.

Kiều Thuật