Tác động xấu tới thị trường?

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS huy động vốn, hợp tác kinh doanh với các đối tác và hỗ trợ về nhà ở cho cán bộ, công nhân viên đang làm việc tại các doanh nghiệp, cho phép các chủ đầu tư được huy động vốn có phân chia nhà ở tới 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không qua sàn giao dịch bất động sản.

Đã có nhiều ý kiến không đồng tình với đề xuất này vì cho rằng nếu Chính phủ chấp thuận thì sẽ mâu thuẫn với Nghị định 88 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới ban hành cách đây không lâu.

Cụ thể trong Nghị định này quy định, đối với công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng để bán, các trường hợp chuyển nhượng đều phải có giấy tờ chứng minh đã qua sàn đối với những địa phương đã có sàn giao dịch BĐS.

“Việt Nam có thể mất rất nhiều thời gian mới có được thị trường minh bạch. Và để thị trường được minh bạch thì các giao dịch BĐS cần phải có những căn cứ pháp lý thật rõ ràng và tất cả phải qua sàn.

Có làm được vịêc đó không thì phụ thuộc vào Chính phủ Việt Nam và thời gian sẽ là câu trả lời” - ông Matthew Kozira.

Một số chuyên gia về BĐS nhận định: Chính phủ đã có ý tăng tính minh bạch của thị trường bằng cách quy định tất cả các giao dịch BĐS đều phải qua sàn. Tuy nhiên, nếu đề xuất này của Bộ Xây dựng được chấp thuận e rằng sẽ tác động xấu tới mục tiêu này.

Ông Matthew Kozira - Giám đốc kinh doanh và tiếp thị của Vina Capital cho rằng, việc huy động vốn với tỷ lệ 20% sản phẩm nhà ở không qua sàn sẽ không làm cho thị trường minh bạch. Những nhà đầu tư sẽ bán các sản phẩm của mình nhiều hơn cho những người quen biết và những phần đó có thể được chuyển nhượng tiếp cho những nhà đầu tư khác.

“Thật ra, mục tiêu ban đầu của việc đưa ra ý kiến này là để làm cho nó minh bạch hơn. Tuy nhiên, đây không phải là giải pháp hay để tăng tính minh bạch nên khó có thể đạt được mục tiêu như mong muốn” - ông Matthew Kozira nói.


Không chỉ bảo vệ quyền lợi cho DN

Mặc dù chưa có ý kiến chính thức từ phía Bộ Xây dựng nhưng qua trao đổi với một số vị đại diện của bộ này thì, đề xuất trên nhằm giúp các doanh nghiệp huy động vốn sớm vì kinh doanh BĐS cần nguồn vốn rất lớn và dài hạn, trong khi pháp luật lại quy định quá chặt.

Ví dụ theo quy định chỉ được huy động vốn sau khi xây xong móng nhưng trên thực tế chỉ riêng khoản chi phí này đã chiếm tới chiếm gần 1/3 tổng mức đầu tư. Sau đó, chúng ta lại quy định 100% giao dịch BĐS phải qua sàn.

Như vậy, sẽ khiến doanh nghiệp buộc phải “lách” để huy động vốn có điều kiện hưởng quyền mua nhà hình thành trong tương lai ngay từ thời điểm chưa xây xong móng.

Lý do của việc Bộ Xây dựng đưa ra tỷ lệ 20% cũng là căn cứ vào quy định trong kinh doanh BĐS là doanh nghiệp phải có tối thiểu 20% tổng mức đầu tư, nghĩa là vốn tự có.

“Cho nên thay vì để họ phải “lách” như hiện nay thì thà rằng ta không được 100% nhưng ta được 80%. Và khi mình cho phép người ta một mức độ hợp lý thì họ sẽ chấp hành nghiêm túc.

Đồng thời, việc cho phép như vậy sẽ khiến các sàn giao dịch BĐS được hoạt động tốt. Vì thực tế hiện nay, tỷ lệ các giao dịch BĐS chiếm một tỷ lệ rất khiêm tốn. Hoặc người ta chỉ tìm cách đưa các giao dịch qua sàn để hợp pháp hoá sản phẩm” - một vị nói.

Xung quanh vấn đề này, hầu hết các chủ đầu tư đều đồng tình với đề xuất của Bộ Xây dựng. Điều này không chỉ cần thiết với các chủ đầu tư tư nhân mà ngay cả các chủ đầu tư của doanh nghiệp nhà nước và nước ngoài cũng đều rất cần.

Theo phân tích của chủ đầu tư thuộc một đơn vị doanh nghiệp nhà nước lớn về xây dựng, để thị trường minh bạch thì cần phải có lộ trình. Trong bối cảnh vốn tự có của các doanh nghiệp còn nhiều hạn chế, góc độ pháp lý thì không ít bất cập, rồi cả sàn giao dịch BĐS cũng chưa chuyên nghiệp... nếu muốn làm “tròn” ngay sẽ bắt người ta phải vi phạm.

Rõ ràng, đây là những ý kiến rất đáng xem xét. Song điều mà dư luận lo ngại chính là năng lực quản lý của cơ quan chức năng trước những tiềm ẩn tiêu cực và đó cũng chính là trở ngại cho mục tiêu hướng tới một thị trường minh bạch.