Thuế bất động sản đã có từ lâu. Thời cổ đại, người Hy Lạp và Trung Quốc đã đánh thuế đất.

Thế kỷ 11, nước Anh có Sổ Điền Thổ ghi chép ai có bao nhiêu đất, đây là cơ sở để Vua William Người chinh phục đánh thuế. Anh có “thuế cửa sổ” từ cuối thế kỷ 17, mãi sau này họ mới nghĩ ra thuế thu nhập.

Ở Mỹ, chính quyền địa phương có nguồn thu từ thuế bất động sản từ thời thực dân còn thuế thu nhập cấp liên bang từ năm 1913 mới có.

Nhưng nay thuế bất động sản không còn đáng chú ý như trước. Để tạo nguồn thu cho chính phủ, tiền thường được huy động từ các nguồn khác, đặc biệt là thuế thu nhập, thuế bảng lương và thuế giá trị gia tăng (xem hình bên).

Theo nghiên cứu của John Norregaard từ Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF), thuế từ đất và nhà chiếm chưa tới 5% tổng nguồn thu của tất cả các cấp chính quyền. Ở những nước mới nổi, tỷ lệ này còn thấp hơn: khoảng 2% (xem hình dưới).

Nếu tính thêm các loại thuế thu khi giao dịch bất động sản như thuế môn bài, tỷ lệ trên có tăng thêm chút ít, nhưng không đáng kể.

Thuế bất động sản ở các nước rất khác nhau, trong đó thuế ở các nước nói tiếng Anh là nhiều nhất.

Ở Mỹ, nó chiếm 17% tổng nguồn thu của chính quyền. Ở Anh và Canada, tỷ lệ này là khoảng 12%. Ở Đức và Italy, mỗi năm chỉ có 2% thu ngân sách là từ bất động sản, còn ở Thụy Sỹ chỉ 0,4%.

Tuy không đáng gì đối với trung ương, nhưng ở địa phương thuế bất động sản lại rất quan trọng.

Ở Australia và Anh, đây là nguồn thu duy nhất của chính quyền địa phương. Còn ở Mỹ, thuế bất động sản đóng góp tới 70% nguồn thu.

Nhưng nói sao thì nói, vai trò của loại thuế này vẫn tương đối nhỏ.

Ưu điểm tuyệt đối

Thật đáng tiếc! So với các cách tạo nguồn thu khác, đánh thuế nhà và đất là một trong những cách hiệu quả nhất mà lại ít bóp méo thị trường. Loại thuế đất chỉ đơn thuần xét tới việc đất dùng làm gì và xây cái gì trên đó là cách tốt nhất.

Vì đất đai không nở ra nên đánh thuế đất không bóp méo nguồn cung như khi đánh thuế thu nhập. Đánh thuế đất còn khuyến khích sử dụng đất hiệu quả. Ví dụ như các công ty bất động sản sẽ ít muốn mua gom đất sạch nếu hàng năm phải đóng thuế.

Nhưng nếu đánh thuế dựa trên giá trị nhà trên đất thì lại kém hiệu quả vì thực tế đó là đánh thuế vào khoản đầu tư cho bất động sản (dù vẫn ít tác động tới hành vi của dân chúng hơn so với thuế thu nhập).

Nghiên cứu của OECD cho thấy thuế bất động sản là loại thuế ít tác động tới tăng trưởng kinh tế nhất. Điều này còn đúng hơn với các nền kinh tế mới nổi khu vực kinh tế không chính thức lớn.

Thuế bất động sản là nguồn thu ổn định trong một thế giới toàn cầu hóa mà doanh nghiệp và người tài dễ đến mà dễ đi.

Nó cũng không phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế. Trong khủng hoảng tài chính, thu thuế bất động sản ở cấp bang và địa phương ở Mỹ giảm ít hơn các loại thuế khác, chủ yếu là vì giá đất dùng để tính thuế điều chỉnh chậm và nhẹ nhàng hơn so với giá thị trường.

Thuế bất động sản thậm chí có thể hạn chế bong bóng bất động sản vì nay phải tốn nhiều chi phí hơn khi mua nhà với mục đích đầu cơ.

Với chừng ấy lợi thế, sao chính phủ không huy động thêm tiền từ bất động sản? Vài nước đang thử. Theo ông Norregaard, khoảng 20 nước gần đây đã ban hành hoặc đang cân nhắc các loại thuế bất động sản mới.

Namibia gần đây thu thêm thuế đất nông nghiệp. Ireland “hồi sinh” loại thuế nhà ở đã bãi bỏ từ năm 2997. Công Đảng đối lập tại Anh gợi ý nên đánh thuế công ty bất động sản nào chỉ ôm đất mà không xây cất gì.

Tuy đang thiếu tiền như thế, nhưng bất ngờ là chẳng mấy chính phủ dám tính tới đánh thuế nhà đất.

Căm ghét tuyệt đối

Đúng là nhiều nước không biết dựa vào đâu để đánh thuế. Nhiều nước mới nổi (kể cả “đã nổi” như Hy Lạp) còn chẳng có ghi chép xem đất nào của ai như nước Anh thế kỷ 11 đã làm.

Nhưng nguyên nhân lớn nhất lại là dân chúng rất ghét thuế bất động sản.

Vị cựu Thủ tướng theo đường lối kỹ trị Mario Monti của Italy đầu năm nay thất cử vì nhiều lý do, nhưng chắc chắn quyết định tăng thuế bất động sản của ông góp một phần đáng kể. Khi được hỏi loại thuế nào tồi tệ và bất công nhất, người Mỹ chọn ngay thuế bất động sản.

Với thuế bất động sản, giới kinh tế chia rẽ về “tính công bình” còn sâu sắc hơn tính hiệu quả.

Trước đây người ta vẫn nghĩ thuế bất động sản là loại thuế lũy thoái (tức thu nhập càng cao, thuế càng ít) vì gánh nặng sẽ được dồn về cho người thuê nhà và giai cấp lao động.

Nay quan điểm phổ biến là trong một thị trường vốn hiệu quả, gánh nặng từ thuế bất động sản do chủ sở hữu vốn chịu; và vì chủ sở hữu vốn thường giàu hơn nên thuế phải là lũy tiến (tức thu nhập càng cao, thuế càng nhiều).

Nhưng chuyện “lũy gì” không phải là lý do người ta ghét nó. Thuế bất động sản bị ghét vì nó quá rõ ràng, dễ tính mà lại không né được.

Nghiên cứu mới của Marika Cabral và Caroline Hoxby từ ĐH Stanford là minh chứng cho nhận định này.

Phần lớn người Mỹ đóng thuế bất động sản thành một đến hai lần trong năm. Khoảng 1/3 đóng thuế luôn trong khoản thanh toán khoản vay thế chấp mua nhà hàng tháng.

Các nhà kinh tế phát hiện thấy đóng thuế bất động sản thế nào cũng ảnh hưởng tới “tình cảm” của người nộp thuế. Nếu đóng riêng, người nộp ghét thuế bất động sản hơn nhiều.

Thế nên, để thuế bất động sản “đóng góp ngày càng lớn cho ngân sách”, chính phủ nên làm cách nào đó để dân không nhận ra họ đang bị đánh thuế.

Minh Tuấn